- Quand un locataire se plaint d'humidité avec des moisissures jusque sur le mobilier en bois, les cuirs, etc., dans un appartement contruit en 2000, manifestement il ne chauffe et/ou n'aère pas suffisamment.
- Comment le prouver alors que le propriétaire n'a pas fait mettre les grilles de ventilation dans les locaux secs et les extracteurs statiques ou motorisés dans les pièces humides? Toutefois, tous les châssis sont oscillo-battants. Les autres locataires n'ont eu aucun problème !
- Pour mémoire, l'architecte s'engage sur l'honneur à prescrire les systèmes de ventilation conforme et le maître d'ouvrage s'engage à les faire placer !
- Rappelons également que la plage d'hygrométrie normale d'un bâtiment varie de 30% à 70%, suivant le local et la saison : il fait notamment plus humide en été
!
De 2005 à 2010, un locataire habitant au premier étage d'un immeuble neuf construit en 2000, sous le grenier, se plaint de moisissures, condensations, etc. dans tous les locaux exceptés la cuisine, au point d'avoir des moisissures sur le matelas, le linge, les armoires, les couverts en bois, etc. Il prétend chauffer et aérer normalement. Tous les châssis sont en PVC oscillo battants. Malheureusement, il n'y a pas de grilles d'aération dans les locaux secs, ni d'extraction d'air dans les locaux humides, malgré la réglementation de la REGION WALLONNE de 1998.
- Comment prouver que ce locataire ne chauffait et ne ventilait pas assez?
Voici une étude scientifique et graphique montrant l'évolution de la consommation de mazout de chauffage chez ce locataire depuis son entrée dans les lieux. L'étude est basée sur les factures de mazout du propriétaire remplissant la citerne et sur les relevés des calorimètres par la société ISTA.
- La première analyse, page 1, montre une distorsion entre les litres de mazout mis dans la citerne et les litres calculés par ISTA, lequel ne reprend pas les litres réels, mais uniquement les montants payés qu'il divise par le prix du mazout au moment de l'établissement des répartitions.
- Cela crée ainsi une forte distorsion entre les litres ISTA et les litres réellement mis dans la citerne en 2007/2008, par exemple, et aussi en 2009/2010.
- En effet, 2007/2008 est la période au cours de laquelle le prix du mazout de chauffage a doublé en un an ! Si ISTA divise le montant des factures par le prix le plus haut en juillet 2008, 96 c€, il obtient évidement la moitié des litres réellement fournis et consommés, ce qui fausse tous les calculs de consommation !
Une recherche avec les prix minimum et mximum du L demazout chaque année prouve ce résultat faussé.
- Dès lors, on peut comparer la façon de se chauffer du locataire chaque année tout simplement avec les degrés jours fournis par l'IRM.
- Si on ne corrige pas les L de mazout calculés de manière fausse par ISTA, on obtient le premier graphique de la page 3, sans correction, où subsiste fortement l'anomalie de 2007-2008 avec trop peu de L de mazout.
- L'idéal serait d'avoir un parallélisme parfait entre les degrés jours et le nombre de L consommés chaque année.
- Lorsqu'on corrige les L de mazout en prenant ceux effectivement apportés dans la citerne et consommés, on arrive à un graphique, en bas à droite de la troisième page, beaucoup plus éclairant.
- On constate que le locataire a diminué fortement son chauffage en 2007, de l'ordre de 28 %, pendant l'année où justement, il s'est plaint le plus de condensations et de moisissures. Après la visite d'un architecte lui recommandant de chauffer et ventiler plus, il revient à la normale en 2008 et 2009, pour replonger à nouveau en 2010, année la plus froide de cette décennie, avec 61 % de diminution du chauffage du locataire.
- D'autres renseignements peuvent encore être tirés de ces graphiques, notamment la consommation au rez-de-chaussée. Il est connu que c'est toujours le dernier étage d'un immeuble où le chauffage est le plus cher. Mais, les variations de consommation au rez-de-chaussée sont aussi interpellantes, sans toutefois aucune humidité, aucune condensation et aucune moisissure ! Manifestement en 2009, il n'y a pas de locataire au rez-de-chaussée, tandis que, en 2010, la locataire du premier étage chauffe tellement peu que le locataire du rez-de-chaussée a du doubler sa consommation !
Voilà des graphiques faciles à réaliser et plein d'enseignements. Le locataire pourra raconter ce qu'il veut : il s'est habitué à vivre dans un appartement avec 80 % d'humidité alors que le maximum est 70 % dans les locaux humides ! Ce n'est pas sa faute, mais celle du propriétaire évidemment ! Et pourtant, suivant une visite de l'architecte du propriétaire, toutes les fenêtres étaient fermées, le linge séchait dans le séjour, la porte de la salle de bains était ouverte et les volets étaient fermés en plus !
En outre, à titre de comparaison, les locataires qui ont précédé ou suivi cette occupation anormale n'ont aucune plainte au sujet d'une humidité anormale, de phénomènes de condensation et de moisissures. Il suffit de laisser des fenêtres ouvertes 30' le matin et 30' le soir après les productions de vapeur d'eau habituelles, telles que préparation du repas, lessive, bains, repassage, etc. De cette façon, on arrive à 50 - 60 % d'humidité, ce qui est tout à fait normal et ne génère aucune condensation ni moisissure.
CQFD,
Jean GLAUDE
© 2013
© complété en 2014
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